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報告從房地產買賣、租賃、家裝、經紀服務等領域分析2023年變化，并對2024年新居住行業五大新趨勢給出預測。

1月23日，貝殼研究院以“大國好房”為主題，發布2024年中國新居住發展報告。報告從房地產買賣、租賃、家裝、經紀服務等領域分析2023年變化，并對2024年新居住行業五大新趨勢給出預測。

報告認為，2023年房地產市場的調整已經接近尾聲，2024年市場有望加速實現新均衡。2023年住房租賃需求旺盛、高品質房源供應增加，2024年租賃市場規模將繼續增長。2023年家裝市場銷售額增至近4萬億元，2024年行業產業鏈融合趨勢顯現。2023年房產經紀行業進入服務品質競爭階段，2024年行業將迎接價值升級和服務內容重構的挑戰和機遇。

根據住建部公布數據，2023年1-11月全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%；全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%。貝殼研究院據此初步測算，2023年全國二手房市場成交套數約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長44%和30%。

統計局數據顯示，2023年全國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。

據此估算，2023年全國新房和二手房銷售面積約15.1億平方米，同比增長6.3%；銷售金額約17.4萬億元，同比增長5.8%。

（圖片來源：拍信創意，侵刪）

回顧過去的2023年，房地產市場呈現以下特點：

特點一：供需兩側政策優化持續發力，房地產政策環境友好。房地產市場經歷了2022年的深度調整，2023年迎來本輪周期中政策扶持力度最大、政策頻次最高、政策范圍最廣的年份。本輪政策全力對沖供需關系轉變之后的趨勢性下行，為軟著陸提供關鍵風險節點的支撐。從政策效果來看，政策密集出臺之后市場均迎來脈沖性復蘇。需求側并未出現政策的鈍化反應，政策節奏依然以“慢轉彎，緩加油”為主，引導行業軟著陸和均衡回歸。

特點二：市場供需動態博弈，需求表現韌性。供給方面，存量房市場擴容的自然規律以及政策驅動下改善換房客群加速兌現，促使2023年二手房掛牌量增長較快。大量在售的二手房源可以為客戶提供更多可選項。需求方面，改善換房周期下掛牌出售房源的業主是賣方也是買方，同時市場上存在大量的看房客群，因此購房需求并未減少。2023年新房和二手房交易總量增長，這也說明購房總需求并沒減少，只是特定環境下由新房市場轉向二手房市場，二手房對新房形成一定的替代效用。

特點三：房價調整，風險出清，為房地產市場穩定發展打開空間。2023年新房、二手房價格均經歷下跌，且下跌范圍較大、幅度較深。市場“以價換量”也在一定程度上表明以真實的剛需和改善為支撐的需求結構具有較強的需求韌性，價格下調強化了交易層面的匹配效率。住房逐步回歸居住和消費屬性。

貝殼研究院認為，2023年的市場調整是房地產向高質量、新模式轉型過程中的陣痛，房價深度調整是市場回歸理性的結果，供給側出清是新質生產力生長的前提。2023年的政策累積效應已經臨近量變到質變的臨界點，一、二手房總量回升已經釋放行業觸底信號。

對于2024年市場走勢，報告指出，過去兩年新開工和拿地收縮將對有效供給形成一定程度的制約，疊加房企信用風險有序出清，居民對期房的信任緩慢修復，預計2024年新房銷售量將保持N型筑底態勢。隨著房價調整接近合理水平，市場供需匹配效率繼續提升，預計2024年二手房成交量穩中有升。

長期看，我國房地產發展正在經歷關鍵轉型期，從過去以房為中心、追求數量擴張轉向以人為中心、追求品質改善的階段。

中國房地產未來重心在三個“10億”。一是10億平的新房增量，是未來5-10年的市場“新中樞”，也是房地產行業轉型升級的適度規模。二是10億人的改善需求，在城鎮350億平方米的存量房屋基礎上，圍繞居住全生命周期的服務將會衍生出裝修、租賃、社區食堂、照護醫療等服務。三是超過10億平方米的城中村改造和保障房建設，將會推動房地產、城鎮化和經濟發展方式轉變。

（圖片來源：拍信創意，侵刪）

2023年我國住房租賃需求保持旺盛，根據貝殼研究院測算，2023年我國租賃人口達到約2.6億人，住房租賃市場成交額保持增長，超過2萬億元。

針對2023年住房租賃供需的分析發現：

需求方面，租客在住房租賃市場停留的時間延長，對于租房的期待是較長一段時間的過渡性安居生活，不再是租賃市場發展起步時的“臨時性”住房。對于青年租客而言，除通勤和地段外，28歲以內青年租客更加重視的是居住品質和周邊環境。對于家庭型租客而言，家庭型租客考慮到家人居家生活的需求，會更傾向于選擇品質較好的房源。

中年家庭型租客占比增加。根據貝殼研究院數據，全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點。家庭型租客傾向于選擇戶型更大、裝修品質更高的房源。根據貝殼研究院數據，全國重點40城租賃成交三居室占比達到27.2%，占比首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2-9個百分點。

供應方面，我國住房租賃供應呈現的是，在規范市場環境下，租賃房源中長期的增加趨勢。在政策、金融支持下，以保障性租賃住房為代表的機構化房源的快速增加，此外由于房屋交易周期延長，很多個人業主出租房源由出售轉為出租，或同時出租、出售，再一次加快了整體市場供應的增加。保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”成為保障性租賃住房拓展新渠道。住房租賃市場供應主體活躍度較高，陸續有新品牌、新產品線、新項目推出，國央企與民企合作增多。

展望2024年，預計2024年全國租賃住房需求將進一步釋放，人口流入較多的熱門二線城市租賃市場將升溫。租金水平結束長期看漲，在租賃房源供應快速增加的背景下，效率和品質的競爭成為租賃房源供應側競爭的關鍵。

從政策支持和市場發展來看，未來以包租模式運營的中資產住房租賃項目減少，輕資產、重資產模式的住房租賃房源將快速增加。個人業主和租賃房源產權所有方將會更傾向于將房源委托給專業的住房租賃企業，來獲得持續穩定的收益。

報告指出，2023年家裝市場規模穩步增長。貝殼研究院估算，2023年家裝市場規模達到3.8萬億元，基于房地產市場的保守估計，2024年家裝市場規模將在3.9萬億元左右。

2023年家裝行業呈現以下顯著特征：

存量房帶來的裝修規模逐步擴大，并將在未來逐步取代新房裝修。貝殼研究院預判，2024年新房裝修市場占比約在40%左右，存量房裝修市場規模在60%左右。

一線與新一線城市的家裝市場未來發展空間大。貝殼研究院預估，家裝規模超過800億的城市主要有上海、北京、成都，城市規模體量分別在1033億元、821億元及809億元；另外，重慶、武漢、杭州、廣州等城市的家裝市場規模也超過了500億元。這類城市新房與二手房交易體量大、消費者收入可觀，裝修的單量及裝修客單值相比二線城市均處于更高水平，未來面臨很大的發展潛力。

消費者選擇裝企最看重資質、工藝、品類等。調研數據顯示，超過30%用戶選擇家裝公司主要是看重其資質齊全、有保證；建材質量是消費者最為關注的因素。線下現場的直觀體驗、朋友或熟人的家裝效果以及介紹推薦是消費者了解家裝公司的主要渠道。

消費者更傾向于選擇全包模式。在一線和新一線城市中，消費者選擇全包家裝模式的占比均超過五成。

家裝消費上，一線城市遠高于新一線和二線城市，一線城市平均總花費在20萬元以上，新一線城市的16萬元略高于二線城市的14萬元。

展望未來，家裝產業鏈的未來趨勢可以歸納為“家裝零售化”、“零售整裝化”兩大特點。圍繞整裝模式，預計家裝行業將迎來全面改革升級，一是整合產品供應鏈，降低供應鏈成本，提升供應鏈效率；二是優化利益分配機制，讓設計師回歸設計本原；三是推進施工隊伍的職業化，培養家裝行業工匠精神；四是智能化將推動行業全面發展。

（圖片來源：拍信創意，侵刪）

2023年出臺《關于規范房地產經紀服務的意見》的出臺，對規范房地產經紀行業發展、促進經紀行業公平競爭、消費者自由選擇經紀服務、提升經紀服務質量、推動經紀服務費用合理分擔有積極作用。

從實踐看，消費者也普遍接受了雙邊收傭的模式，一方面是業主開始主動承擔經紀服務費用以促成交易，另一方面是購房者的資金負擔因雙邊收傭而降低，對經紀服務的滿意度提升。

2023年消費者對于經紀服務需求哪些變化？調研結果顯示：

消費者需求從“買房子”到了“買服務”。消費者選擇經紀公司品牌是主要考慮因素是公司口碑、服務承諾和職業資格。經紀行業競爭已經從房源競爭階段到了服務品質競爭階段。

消費者需求從“買到房”到“買對房”。“買到合適的房屋”超過“安全地完成房屋交易”，成為買方對經紀服務第一訴求。

消費者需求從“提供信息”到“決策咨詢”。消費者普遍認可經紀服務的專業性，期待從經紀服務中獲得幫助，其中：83.7%使用過經紀服務的買方、75.7%未使用過經紀服務的消費者認為房屋區位、地段和樓盤的選擇需要專業知識。73.5%使用過經紀服務的賣方認為房屋銷售策略需要專業知識。

展望未來，預計2024年房地產經紀行業發展有幾大趨勢：

行業發展將出現從信息差到服務差的價值遷移，房地產經紀機構需要轉變發展戰略，將競爭從信息維度提升到服務維度。

AI技術將重構行業價值鏈條，AI技術的發展和成熟會極大程度上滿足房源匹配、房屋估值、裝修渲染等信息和技術環節的工作需求，但這不會替代居住服務者，而是更好地釋放居住服務勞動力。居住服務者可以更好地滿足人際互動、客戶共情等需求。隨著服務者職業化程度提高，專業房產經紀服務者將為消費者提供更好更優質的服務。

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