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舊改翻新需求加速爆發，看這些家居廠商如何啃下“硬骨頭”！

近日，第一批央企在京老舊小區綜合整治項目正式公布，這意味著“舊改”中最難啃下的央產老舊小區也有了更新的盼頭。事實上，在《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》的推動下，多地均已出臺了具體的舊改政策，但仍有一些全省遺留下來、尚未改造的項目被視為“難啃的硬骨頭”。此次央產小區改造項目的落地，是否意味著“舊改”中最難啃的硬骨頭已被攻下，“舊改”紅利有望迎來全面爆發？

(圖片來源：拍信創意，侵刪)

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

各地積極落地城市更新政策

隨著我國大城市發展越來越飽和，存量土地的轉型升級迫在眉睫，在這樣的背景下，“城市更新”也成為了地產行業的熱門話題。

早在2020年，國務 院辦公廳印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。住建部相關負責人曾表示，計劃在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老舊小區改造任務，并用舊改慢慢地取代棚改政策，局部棚改還是會存在的，只是有一定的標準。

去年7月，相關部門再次印發了《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》，多地也根據城市的實際情況，積極落實舊改規劃。

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

不過家居新范式梳理發現，這當中也不乏一些難啃的“硬骨頭”，比如一些在十年舊改黃金期后遺留下來的項目，項目牽涉的利益點多面廣，更新項目難免進入了瓶頸期；還有部分央產老舊小區，由于這些小區產權復雜、主體變化等原因，一直都是改造的難點。

誠然，相較于推倒重建，舊改的難度自然增大不少，但在“舊改”逐步取代“棚改”的政策下，總要有人敢于率先出手啃下這些難啃的骨頭，這時候央國企就展示了應有的擔當。

近日，首批央企老舊小區改造名單正式公布，當中涉及70個項目、234棟樓，相關部門更專門成立了央企在京老舊小區綜合整治工作聯席會來解決改造中的難題。

事實上，老舊小區改造一直都是不好啃的骨頭。由于老舊小區量大面廣，涉及千萬家庭切身利益，再加上居民出資意愿低、企業參與積極性不高等原因，老舊小區的改造項目容易變成“被踢的皮球”，因為眾口難調而難以達成共識。

在這當中，央產老舊小區的改造就更是難上加難，除了不同業主、改造主體及相關權利人等多方利益難以協調等原因外，央產老舊小區背后的產權問題更是錯綜復雜。

因此，此次首批央產老舊小區改造項目的公布，無疑是給各地城市更新工作帶來了參考和借鑒，同時還有推動舊改項目落地的積極意義。

(圖片來源：拍信創意，侵刪)

家居新范式梳理發現，近年央國企逐漸開始加速推動舊改項目的落地。比如去年11月，佛山首個國企參與老舊小區改造項目落地，此次舊改將跳出傳統政府財政單方輸血的改造模式，通過政府部門主導、國企參與，多部門形成合力的創新模式。此外，上海、廣州、泉州、珠海等多地都紛紛提出國企積極參與的舊改模式。

根據住房城鄉建設部最新數據，截至2023年11月，全國新開工改造城鎮老舊小區5.32萬個，開工率超100%。2023年，全國新開工舊改小區體量已經遠超以往。

(圖片來源：瑞達恒，侵刪)

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從地產思維向產業思維轉變

從央國企積極介入“舊改”這一趨勢來看，老舊小區的舊改需求其實十分迫切。按照《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》的精神，到2025年我國將要基本完成2000年底前建成的21.9萬個老舊小區改造工作。

但面對部分舊改項目中的“刺頭”，政府與企業參與“舊改”就不能單純用“新房模式”來思考，而是要從地產思維走向產業思維，不僅要讓老舊小區煥發新機，更要考慮到改后管理等諸多工作，才能順利推動城市更新工作。

在這一背景下，泛家居企業想要搶占舊改紅利，也要學會轉變思維模式，不能僅僅參考過往與地產開發商的合作模式。

一方面，家居企業要積極提高硬實力。過去新房建造往往是快周轉模式，開發商拿到一塊地后，往往是房子建得越快，賺錢效應也就越高。

在這樣的背景下家居企業與地產開發商合作，成本與效率很有可能凌駕在產品力之上，甚至哪家企業賬期更長，與開發商關系更好，都可能成為拿下項目的關鍵。

但進入存量房時代后，近五年住宅類項目的建材家居招標/采購項目量和中標項目量逐年遞增，且近三年增幅持續擴大，這也意味著在家居建材需求逐漸回暖的同時，企業也只有通過提高硬實力，才能拿下更多訂單，拼的是企業全方位的綜合能力。

(圖片來源：瑞達恒，侵刪)

另外，家居企業要學會以人為本。在新房時代，家居企業與地產開發商的合作要更為標準化，各種精裝修場景基本都是一個模板出來的。

但來到存量房時代，整個舊改過程又涉及到設計、定制、生產、安裝、維護等不同環節，每個環節都有可能產生無數變量，再加上消費者對于適老化、適幼化、智能化、低碳化等各種要求，消費者的舊改需求可謂是“千人千面”，家居企業只有充分站在消費者角度考慮，才能滿足他們的舊改需求。

(圖片來源：瑞達恒，侵刪)

最后，家居企業要學會精細化管理。相較于以往家居企業與地產開發商合作的“大開大合”，當下家居企業卻要學會精細化管理，要將舊房改造的需求細化成不同空間、不同流程，甚至是不同工序。

比如有的用戶想要改造房子，卻沒有地方能夠暫住，這就要求家裝企業學會“空間化裝修”，盡可能降低對用戶生活的影響；比如有的用戶只想針對部分空間進行局改，這也要求家居家裝企業開發出相應的針對性產品和施工標準。

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

舊改渠道是否所有家居企業都適用？ 

據RCC瑞達恒研究院預計，2024年我國有望繼續完成城鎮老舊小區改造5.39萬個，涉及居民約847萬戶，潛在市場規模依然龐大。

目前，大部分泛家居頭部企業都早已入局存量房市場，但從去年前三季度業績來看，泛家居企業的業績表現呈現兩極分化態勢。其中，建材家居市場明顯處于飽和狀態，但BHEI值（中國城鎮建材家居市場飽和度預警指數）已有所回落。

(圖片來源：瑞達恒，侵刪)

這意味著泛家居行業仍有較大增長空間，但同時也可以看出，即便舊改市場發展得如火如荼，但由于家居行業競爭已進入到“優勝劣汰”的白熱化競爭局面，泛家居企業要搶占“舊改”紅利恐怕也并不容易。

但即便如此，多家家居企業還是積極發布舊改市場。比如歐派已經成立了舊改部門，其董事長姚良松更表示“現在舊房改造是唯一的藍?！?。

好萊客則表示要加快以陽臺為切入點的存量房以及局改、舊改市場布局，在此之前，好萊客已經推出了“呼呼萊裝”（后升級為“萊住”）陽臺、局改品牌。而金牌則聚焦局改，并成立了專門的局改事業部，同時推出了“煥新廚”服務套餐，并將服務延伸至衛浴空間，提供一站式煥新解決方案。

多位家居巨頭都在“迎難而上”抓住舊改市場的機遇，是因為目前家居市場整塊的肉已經沒有多少了，誰能學會在骨頭縫里找肉吃，誰就能存活得更好，因此所有企業都在千方百計開拓渠道。

此前，國務 院下發通知，提到天津、內蒙等12個重點省份除供水、供暖、供電等基本民生工程外，省部級或市一級2024年不得出現新開工項目；此外，新房開工面積近年更是持續下滑。如此看來，工裝渠道、新房渠道恐怕都會受到沖擊。

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

但與此同時，家居企業也要思考一個新的問題，那就是2024年將更加內卷，大家就必須重新審視自己的賽道、盈利模式以及創新能力。

比如在整裝成為行業新風口之后，不少家居企業都一窩蜂扎堆，但似乎并非所有人都能順勢吃上紅利。

家居新范式的《整裝“好看不好吃”？家居企業探路破解“兩難”困境》中分析過，不少家裝企業已經開始反思，整裝雖然是流量入口，但將話語權交給他人后，自己的利潤也被削薄了。

來到布局舊改市場的當下，家居企業是否應該大舉入局，就要認真做好“取一舍九”的自我定位和精力資源的分配，風口未必一定是紅利，適合自己的才是最好的。

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

結語

在不少業內人士看來，2024家居市場會有所回暖，但春風吹來之后，市場也可能會變得更加內卷。當前，整裝、舊改、設計師渠道、高定等都成為了行業追逐的新風口、新增量，但對于家居企業而言，必須要有清晰的自我認知再入局，越是內卷，越要淡定。

(文章來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

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